به گزارش خبرنگار مهر، بازار مسکن این روزها با مشکلات عدیده‌ای به خصوص از نظر کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها و همچنین نابسامانی در بازار رهن و اجاره روبرو است. بسیاری از کارشناسان، سیاستهای اشتباه وزارت راه و شهرسازی در ۶ سال اول دولت‌های یازدهم و دوازدهم را عامل بروز این مشکل می‌دانند.
به خصوص که وزیر سابق راه و شهرسازی با تأکید بر اجرای سیاستهای انقباضی در بخش مسکن خصوصاً انجماد در سمت عرضه و نیز جلوگیری از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و ممانعت از بررسی و تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن، سنگ اندازی در راه نوسازی بافت‌های فرسوده با هیاهوسازی موضوع مخالفت با «بکوبید و بسازید»، عدم حمایت از طرح مسکن مهر و طولانی شدن آن، پیشنهاد نمایشی طرح مسکن اجتماعی و عدم اجرای آن و بسیاری سیاستهای اشتباه دیگر، یکی از اثرگذارترین افراد در بروز وضعیت اورژانسی این روزهای بازار مسکن است.
با این حال، در دو سال پایانی دولت دوازدهم، وزیر فعلی راه و شهرسازی با طرح اقدام ملی مسکن تلاش دارد چرخ‌های متوقف شده ساخت و ساز را بار دیگر به حرکت درآورد و همانطور که بارها آن را اعلام کرده، «جریان پایدار خانه سازی» در کشور نهادینه شود.
همچنین بخشی از سیاستهای این وزارتخانه در بخش اجاره بها نیز با «شیفت پارادایم» از عدم ورود در بازار مالکیت خصوصی به لزوم دخالت دولت در تعیین سقف اجاره بها با توجه به وضعیت اضطراری پیش آمده در این حوزه، نوید اخذ و اجرای سیاستهای کارآمدتری را در یک سال باقی مانده از دولت دوازدهم می‌دهد.
در همین خصوص، در میزگردی با حضور پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی و سید احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی به بررسی سیاستهای دولت در بخش مسکن و چشم انداز آتی پرداختیم که متن کامل آن از نظر گرامی تان می‌گذرد:
بازار مسکن طی ۷ سال گذشته فراز و فرودهای متعددی را پشت سر گذاشته است. از رکود تورمی سالهای ابتدایی دولت یازدهم که ناشی از سیاستهای انقباضی بود تا رشد شدید قیمت در سال ۹۷ و تکرار این رشد شدید در ماه‌های ابتدایی امسال؛ بسیاری از کارشناسان نابسامانی بازار که منجر به افت شدید توان خرید مردم شده را ناشی از ضعف سیاستهای دولت در بازار مسکن می‌دانند؛ سیاست‌هایی که در دوره دو وزیر کاملاً متناقص بود؛ آقای آخوندی که قائل به عدم دخالت دولت در بازار مسکن بود و آقای اسلامی که دولت را در حمایت از عرضه مسکن مسئول می‌داند. این تناقض چگونه قابل توضیح است؟
اصلانی: بخش مسکن یک روند رکودی از چند سال قبل آغاز کرد؛ علائم رونق از سال ۹۶ کمی شروع شد ولی بلافاصله به فضای رکود برگشت. در برخی سال‌ها ورود به بخش مسکن برای بخش خصوصی جذاب بود. به طوری که سال ۹۲ اوج صدور پروانه‌های ساخت مسکن را داشتیم. به گونه‌ای که در ۱۰ سال گذشته جمع پروانه‌های صادره برابر با پروانه‌های ساختمانی بود که در سال ۹۲ صادر شد. این هم یک علامت بود و هم یک پیامد داشت. علامتش این بود که بازار مسکن جذاب شده بود، سودآوری زیادی داشت و سفته بازی در آن قابل ملاحظه بود ولی پیامدش این بود که پس از آن، دیگر نیاز به پروانه ساختمانی نداشتیم. می‌شود گفت تورم در پروانه‌ها و عرضه مسکن اتفاق افتاد.
اصلانی: نمی گویم بهترین سیاست‌ها {در دولت یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن} در پیش گرفته شد ولی معتقدم در شرایطی که قرار داشتیم، سیاستهای مطابق آن شرایط اتخاذ شد؛ البته می‌شد بهتر هم سیاستگذاری کرد در دولت‌های یازدهم و دوازدهم شاهد دو رویکرد مختلف در بخش مسکن بودیم؛ آقای آخوندی بود که اعتقاد داشت بازار باید خودش کار کند و سازوکار بازار فعال شود؛ منصفانه نیست که بگوییم کاری انجام نشد ولی جنس کارها متفاوت از دوره قبل و این دوره جدید بود.
استفاده از ابزارهای بازار سرمایه، راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم به عنوان ابزار توانمند کردن تقاضا در بخش مسکن و پیگیری توسعه‌ای شدن بانک مسکن نمونه‌ای از اقداماتی بود که در دوره آقای آخوندی انجام شد. ولی اینکه تولید مسکن را تشویق کند، این رویکرد در آن زمان اصلاً وجود نداشت.
چرا در مدل اقتصادی بازار مسکن دوره وزیر سابق حمایت از سمت عرضه مسکن وجود نداشت؟
اصلانی: شروع آن دوره درست بلافاصله بعد از مسکن مهر بود و یک تعداد قابل ملاحظه‌ای از مسکن مهر روی دست ما مانده بود و ما هیچ برنامه‌ای برای اینکه این را حل کنیم، نداشتیم. البته بیشترین تعداد مسکن مهر تکمیل شده و افتتاح شده هم در همان دوره بود. یعنی اگرچه مسکن جدید نساختیم، ولی همان‌هایی که باقی مانده بود را برنامه ریزی و تکمیل کردیم. در دوره آخوندی یک میلیون و ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل شد. وقتی آقای اسلامی آمد، دقیقاً شرایطی بود که همه می‌دانستیم پاشنه آشیل بخش مسکن، دوباره قیمت مسکن می‌شود. سالی ۳۰۰ هزار پروانه ساختمانی بیشتر اخذ نمی‌شود که نشان می‌دهد بخش خصوصی تمایلی به ورود به بازار مسکن ندارد.
اگر بخواهیم با سازوکار بازار مسکن در حوزه تأمین مسکن کم درآمدها سیاست گذاری کنیم، قطعاً با شکست مواجه می‌شویم؛ مکانیزم بازار نمی‌تواند مسکن کم درآمدها را تأمین کند؛ این رویکردی است که اکنون وجود دارد اما آن موقع وجود نداشت.
آن موقع نظر این بود که اگر افراد می‌خواهند خانه بخرند باید پس انداز خود را تجهیز کنند، فرآیندی برای کاهش نرخ سود تحت عنوان صندوق مسکن یکم در نظر گرفته شد. عملکرد بدی هم نداشت. اشکال اما اینجا بود که قیمت مسکن رشد قابل ملاحظه‌ای کرد و وام صندوق پس انداز یکم، دیگر پوشش دهی لازم برای خرید خانه را نداشت.
از طرف دیگر حجم مسکن‌هایی که برای آن قالب ساخته شده بود به اندازه لازم نبود. میزان وام صندوق پس انداز یکم برای زوجین در شهر تهران ۱۶۰ میلیون تومان است. این رقم زمانی که این صندوق کار می‌کرد ۵۸ درصد قیمت یک خانه بود. این در تاریخ اقتصاد مسکن ایران بی نظیر است. اما در حال حاضر قدرت پوشش دهی این وام، ۲۴ درصد است.
فکر نمی‌کنید این مدل اقتصادی وزارت راه مبنی بر حمایت از سمت تقاضا با افزایش رقم وام مسکن، در شرایطی که برنامه‌ای برای افزایش عرضه وجود نداشت، در افزایش تورم این بخش نقش مؤثری داشت؟
اصلانی: اساساً دولت اجازه ساخت مسکن دولتی ندارد. بر اساس اصل ۴۴ قانون اساسی، دولت اجازه ورود به بخش ساخت ندارد، دولت باید برای تسهیل ساخت مسکن سیاستگذاری کند.
اصلانی: چرا هنوز ما خانوار مستأجر داریم؟ دلیلش در دو موضوع است: عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و مساله توزیع سال ۹۵ مرکز آمار ایران گزارشی دارد که ۲ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور و ۲ میلیون و ۸۰ هزار واحد، خانه دوم داریم. مجموع اینها با تعداد خانوارها را اگر در نظر بگیریم، تراکم خانوار در واحد مسکونی کشور به کمتر از یک و حدود ۷۵ صدم می‌رسد؛ یعنی به ازای ۷۵ خانوار ۱۰۰ خانه داریم.
مقصودم این نبود دولت راسا اقدام به ساخت کند؛ دولت باید از عرضه مسکن حمایت کند؛ ضمن اینکه در مورد خانه‌های خالی مگر بخش زیادی از آنها، خانه‌های لوکس نیستند؟
اصلانی: اصلاً من کاری به این ندارم؛ صرفاً خانه است. یعنی ساخته شده است. حالا چرا هنوز ما خانوار مستأجر داریم؟ دلیلش در دو موضوع است: عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و مساله توزیع.
اخیراً مطرح شده یک نفر ۸۰۰ واحد مسکونی دارد در حالی که نفر دیگری هست که خانه ندارد؛ اما در هر حال خانه ساخته شده است.
خب چه کسی مسئول حمایت از سمت عرضه مسکن است؟
این اتفاقات، مبنای اقتصادی دارد؛ در دوره‌ای درآمد نفتی قابل ملاحظه‌ای وارد کشور شد که پیامد آن در قالب بیماری هلندی، حجم و قیمت مسکن را افزایش داد. در دوره آخوندی به این سمت رفتند که تقاضا را توانمند کنند؛ اما الان به دلیل کاهش نسبت ال تی وی و شکست بازار در بخش کم درآمدها، به این سمت رفتند که حالا عرضه مسکن را تقویت کنیم.
اما در سیاست جدید هم دولت به هیچ عنوان درگیر ساخت و ساز نیست و بخش خصوصی می‌سازد. دولت هم با برنامه‌ای که در طرح اقدام ملی شروع کرد زمین در اختیار سازنده بخش خصوصی یا مردمی گذاشت. در مورد انتخاب سازنده هم دولت دخالتی ندارد. کاری که ما کردیم، ساماندهی بازار و برنامه ریزی برای توزیع مناسب مسکن بر اساس نیاز واقعی بود.
خاندوزی: مگر می‌شود ندانیم در حوزه ملموس‌ترین دارایی غیرمنقول سند دار، چه می‌گذرد!؟ این اوج ناکارآمدی نظام اطلاعاتی بخش مسکن است. اگر اطلاعات بازار مسکن موجود بود، می‌توانستیم اثرات سرریز سایر بازارها را تا حدی مدیریت کنیم با این توصیف، شما سیاست دولت طی ۷ سال گذشته در بخش مسکن را تائید می‌کنید؟
اصلانی: نمی گویم بهترین سیاست‌ها در پیش گرفته شد ولی معتقدم در شرایطی که قرار داشتیم، سیاستهای مطابق آن شرایط اتخاذ شد؛ البته می‌شد بهتر هم سیاستگذاری کرد.
می‌شد به گونه‌ای سیاسگذاری کرد که افزایش لجام‌گسیخته قیمت نداشته باشیم؟
اصلانی: نه؛ چون قیمت مسکن اصلاً درون بخشی در بخش مسکن نیست. بخش مسکن متأثر از سیاست کلان اقتصاد کشور است. تبعیت قیمت مسکن از تورم انتظاری، از وضعیت بازارهای دارایی موازی مشهود است. این مال امروز و دیروز هم نیست. شما وقتی تورم انتظاری دارید همه مردم به دنبال این هستند که ارزش پولشان را حفظ کنند. یک زمانی در مسکن، یک زمانی در ارز، سکه و بورس. مسکن قابل اعتمادترین جا برای مردم ما به لحاظ ذهنیت تاریخی که دارند، است. مؤلفه‌های قیمت مسکن در دست ما نیست.
آقای دکتر سیاستهای سالهای اخیر را در نابسامانی بازار مسکن چه اندازه مؤثر می‌دانید؟
خاندوزی: قطعاً بازار مسکن تمام تحولاتش قابل توضیح از طریق متغیرهای درون مسکن نیست. به عبارت دیگر می‌تواند محل سرریز بسیاری از سیاستهای مثبت یا منفی اقتصادی در حوزه تحولات شاخصهای کلان مثل نقدینگی قرار بگیرد. این به معنای مسئولیت ناپذیری وزارت مسکن نیست و این وزارتخانه می‌توانست با برخورد فعال موجب اثرگذاری کمتر آن تحولات کلان بر قیمت مسکن و افزایش دسترسی مردم و عرضه مسکن شود. متأسفانه در جوابهای برخی اعضای وزارت مسکن نوعی فرار از مسئولیت خوابیده است و همه مشکلات را به سطح اقتصاد کلان حواله می‌دهند. لازم است توجه کنید که رشد شاخص قیمت مسکن در بازه ۱۰ ساله یا ۲۰ ساله یا ۳۰ ساله همواره بسیار فراتر از تورم بوده است.
با این توصیف، به اعتقاد شما دولت در بازار مسکن دست روی دست گذاشت؟
خاندوزی: در بخش مسکن مثل دیگر بخش‌های اقتصادی بسیار نازل‌تر از توانمندی بالقوه کارشناسی، سیاستگذاری می‌کنیم و چوب این ضعف سیاستگذاری را طبقاتی متحمل می‌شوند که به نحو خاموش ما باید صدای فریاد آنها را در بخش مسکن یا سایر دارایی‌ها بشنویم و سریع‌تر دولت و مجلس در روندهای سیاستگذاری تجدید نظر کنند تا لازم نباشد این فریادهای خاموش به آتشفشان های پرغرشی تبدیل شود.
خاندوزی: یکی از مؤلفه‌های دوره مدیریت دولت یازدهم در بازار مسکن، بی تحرکی هم در سمت عرضه مسکن و هم نسبت به مدیریت تقاضای مسکن بود. به جای بهبود و رفع ایرادات مسکن مهر، شاهد توقف آن بودیم. سیاستگذار درباره تحرک عرضه و مدیریت تقاضا انفعالی عمل کرد و فرصت‌های زیادی را از دست دادیم یکی از مؤلفه‌های دوره مدیریت دولت یازدهم در بازار مسکن، بی تحرکی هم در سمت عرضه مسکن و هم نسبت به مدیریت تقاضای مسکن بود. به جای بهبود و رفع ایرادات مسکن مهر، شاهد توقف آن بودیم. اما به طور واضحی سیاستگذار درباره تحرک عرضه و مدیریت تقاضا انفعالی عمل کرد و بخش زیادی از فرصت‌ها را از دست دادیم. تجربه مسکن مهر، فرصت طلایی در اختیار کشور قرار داد تا نهادهای مسکن ساز و شهرساز حرفه‌ای داشته باشیم ولی از آن غفلت شد؛ می‌توانستیم بازیگران جدیدی را به بازار مسکن کشور معرفی کنیم که نه تنها بازار داخل بلکه بازارهای منطقه‌ای را هم در دست بگیرند؛ اما این فرصت از دست رفت که هم به دولت دهم و هم یازدهم برمی گردد. نه دولت دوم احمدی نژاد و نه دولت اول روحانی از این فرصت استفاده نکردند.
مساله اطلاعات بازار مسکن هم نکته‌ای است که متأسفانه مغفول مانده است. ما در این زمینه هم عقب گرد داشتیم. اینکه خانم دکتر اصلانی اشاره کردند گفته می‌شود فردی ۸۰۰ واحد مسکونی داشته، در سال ۲۰۲۰ از یک مقام سیاستگذار قابل قبول نیست. اینجا اوگاندا نیست. ما درباره ایران با ۱۱۵ سال تجربه از زمان مشروطه به بعد صحبت می‌کنیم. مگر می‌شود ندانیم در حوزه ملموس‌ترین دارایی غیرمنقول سند دار، چه می‌گذرد!؟ این اوج ناکارآمدی نظام اطلاعاتی بخش مسکن است. اگر اطلاعات بازار مسکن موجود بود، می‌توانستیم اثرات سرریز سایر بازارها را تا حدی مدیریت کنیم. اگر ما اطلاعات در بازار مسکن را در طول این سال‌ها تکمیل می‌کردیم، حتماً می‌توانستیم در مورد آن بخش از تقاضا که غیر مصرفی است سرعت گیر وضع کنیم. فقط با تکیه بر این اطلاعات است که یک نهاد تنظیم گر می‌تواند کاری انجام دهد.
خانم اصلانی اشاره کردند در دولت یازدهم پیشرفت‌هایی در الگوهای تأمین مالی بخش مسکن ایجاد شد؛ این الگوها چه اندازه در تقویت توان تقاضا مؤثر بود؟
خاندوزی: مطالعات خوبی در حوزه تأمین مالی مسکن در دولت یازدهم انجام شد اما اینکه این مدل‌های جدید، تأمین مالی مسکن در کشور را تحت تأثیر قرار دهد و الگویی متفاوت از ۱۰ سال قبل داشته باشیم، موفق نبودند.در حال حاضر کمتر از نیم درصد بازار مسکن از طریق مدل‌های تأمین مالی جدید، فعال است. در حالی که در دنیا از ابزارهای جدید استفاده می‌کنند و الان صحبت از این است که پای ریت (Reet) را در بورس باز کنند.
در مجموع ارزیابی شما از سیاست دولت در حوزه مسکن چیست؟
خاندوزی: من قبلاً در مصاحبه‌هایم گفته ام که ما با ماهیت یکپارچه دولت در ایران سروکار نداریم. این واقعیت درباره مجلسی که مبتنی بر مناسبات حزبی نیست، با درجات بسیار بیشتری مصداق دارد اما در خصوص دولت انتظار نداریم که چنین باشد اما متأسفانه هست. به این دلیل که فاقد یک اراده واحد در پشت یک نهاد سیاستگذار هستیم. برای همین وقتی داریم درباره یک بخش صحبت می‌کنیم، بیشتر خود مقام عالی سیاستگذار آن بخش تأثیرگذار است و با آمدن و رفتن اشخاص سیاست‌ها تغییر می‌کند که این تغییر سیاست در بخش مسکن دولت محسوس بود.
در دولت یازدهم و همچنین ابتدای دولت دوازدهم که آقای آخوندی وزیر بود، شاهد عقب گرد سیاستی در بخش مسکن هستیم، چرا که حتی درجا زدن هم عبارت مناسبی نباشد؛ اما الان خیلی امیدوارم که در این دوره فعلی بخشی از عقب ماندگی‌ها جبران شود و مجموعاً تحرک آقای اسلامی بسیار محسوس‌تر از سلف ایشان است.
خانم اصلانی قبول دارید بخشی از التهابات قیمت مسکن ناشی از همین عقبگردهای سیاستی در دوره آقای آخوندی بوده و نمی‌شود آن را صرفاً ناشی از سرریز سیاستهای اقتصاد کلان دانست؟
اصلانی: وقتی قرار است فقط نقد کنیم، خیلی خوب می‌شود نقد کرد اما وقتی وارد فضای اجرا و سیاستگذاری می‌شویم، آنقدر قیود زیاد است که دست و پای فرد سیاست گذار را می‌بندد.
من قبل از اینکه مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن شوم، ۱۷ سال کارشناس بخش مسکن بودم. به ضرس قاطع می گویم هیچکس به اندازه امثال من مسائل بخش مسکن را نمی‌شناسد، اصلاً هم آدم سیاسی ای نیستم؛ من از زبان کارشناس اقتصاد مسکن می گویم که سیاستگذاری در حوزه مسکن پیچیدگی‌هایی دارد که ابزارش را ما نداریم که بخواهیم حلش کنیم.
خاندوزی: تجربه مسکن مهر، فرصت طلایی در اختیار کشور قرار داد تا نهادهای مسکن ساز و شهرساز حرفه‌ای داشته باشیم ولی از آن غفلت شد؛ نه دولت دوم احمدی نژاد و نه دولت اول روحانی از این فرصت استفاده نکردند همین موضوع سامانه‌های اطلاعاتی را که آقای خاندوزی به آن اشاره کرد، موضوع کاملاً درستی است. یکی از معضلات همه بازارها فقدان اطلاعات است.
مثلاً یکی از منابع اطلاعاتی بخش مسکن، اطلاعات پروانه‌های ساختمانی است. اما هنوز هم اطلاعات پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌ها، دستی جمع آوری می‌شود؛ من با ۶ ماه تأخیر اطلاعات کل کشور را به دست می آورم. اما آیا این دست وزارت مسکن است؟
پیچیده است؟ قابل تدبیر نیست؟
اصلانی: بله باید تدبیر شود. ولی این بایدها خودش ریشه‌هایی دارد. بیایم راجع به اینکه یک نفر دارای ۸۰۰ ملک است حرف بزنیم، اطلاعات این موضوع باید از سامانه املاک و اسکان بیاید. قانونگذار در سال ۹۴ به درستی جای خالی چنین سامانه‌ای را تشخیص داد. ولی سازوکار اجرایی آن را درست ندید.
اصلانی: در دولت یازدهم سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد و مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه‌های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خود را به سامان املاک و اسکان می‌دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی‌دهیم! اینکه آقای خاندوزی می‌گوید که ما دانش خیلی عمیق و انباشته شده‌ای داریم ولی از آن استفاده نمی‌کنیم، درست نیست. چندین سال فراخوان زدیم که شرکت‌های فناوری اطلاعات بیایند و سامانه اسکان را برای ما راه اندازی کنند؛ حتی شرکت‌های بزرگ آی تی آمدند ولی موفق نبودند. چرا که اطلاعات ناقص است؛ فرض کنید سامانه راه اندازی می‌شد اما وقتی شما اطلاعات سکونتی افراد را در اختیار ندارید که این فرد کجا زندگی می‌کند و ملکیت آن چگونه است، سامانه چه کارکردی دارد؟ متأسفانه مشکلات عمیق آماری داریم. اگر می‌خواهیم نقد کنیم، نقد باید چارچوب داشته باشد و برآمده از اطلاعات باشد.
ظاهراً مشکلاتی هم با سازمان ثبت اسناد برای انتقال اطلاعات ملکی به سامانه اسکان داشتید.
اصلانی: در دولت یازدهم گفته شد که سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد است و این سازمان مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه‌های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ضمن اینکه این اطلاعات اصلاً وجود هم ندارد؛ اطلاعاتی که قابل آن لاین کردن باشد از سال ۹۱ در سازمان ثبت بارگذاری شده و تنها افرادی که سند تک برگی گرفته اند، اطلاعاتشان در این سازمان وجود دارد؛ ما هیچ اطلاعاتی از اسناد قولنامه ای و دفترچه‌های منگوله‌ای نداریم؛ اینها مشکلات واقعی بودند. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خود را به سامان املاک و اسکان می‌دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی‌دهیم! در آن دوره من کارشناس بودم. من از عملکرد خودم دفاع می‌کنم. می‌دانید ما چقدر تلاش کردیم تا این اطلاعات را جمع کنیم و نشد؟
اصلانی: در دولت یازدهم سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد و مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه‌های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خود را به سامان املاک و اسکان می‌دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی‌دهیم! علت مقاومت‌شان چه بود؟
اصلانی: نمی‌خواستند اطلاعاتشان را بدهند. علت خاصی نداشت. قبل از وزارت آقای اسلامی، به این نتیجه رسیدند که اطلاعات را شهرداری‌ها در اختیار دارند چون به صورت محلی قابلیت این را که بدانند در هر خانه چه کسی زندگی می‌کند را دارد. به همین دلیل لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی را به دولت دادیم تا مسئولیت راه اندازی سامانه اسکان و شناسایی واحدهای خالی را به شهرداری بدهند. این از این باب نبود که بخواهند رفع مسئولیت کنند؛ بلکه از این باب بود که برای دسترسی به اطلاعات به هر دری زده بودند، به نتیجه نرسیدند.
وقتی آقای اسلامی وزیر راه و شهرسازی شد، مدلی مطرح کرد تا بتوانیم اطلاعات این سامانه را هر چه زودتر جمع کنیم. کمبود اطلاعات سکونتی، کمبود اطلاعات افراد، نقصان اطلاعات ملکی و عدم تمایل دستگاه‌ها به دادن اطلاعات ملکی مشکلات ما در این مسیر بود. الان مدلی طراحی کردیم که توانستیم اطلاعاتی از سازمان ثبت بگیریم و از خود اظهاری مردم هم استفاده کنیم، این سامانه را راه اندازی کردیم. این مساله اتفاق بسیار بسیار بزرگی بود که در همین پنج شش ماه اخیر رخ داده است.
چه مدلی طراحی شد؟
اصلانی: ما یکسری اطلاعات از سامانه‌های موجود می‌گیریم، برای اینکه این اطلاعات را بگیریم، مصوبه‌ای از دولت گرفتیم که سازمان امور مالیاتی را مکلف کرد اطلاعات این سازمان را به سامانه املاک و اسکان وصل کند. حالا این اطلاعات را می‌گیریم و در خود سامانه با یکسری اطلاعاتی که خودمان داریم، مطابقت داده و از کراس اور (cross over) اطلاعات موجود، خروجی می‌گیریم؛ بعد با مردم چک می‌کنیم و برایشان پیامک می زنیم که این اطلاعات ملکی از شما ثبت شده است؛ آیا تأیید می‌کنید که مالک این تعداد ملک هستید یا خیر؟ اگر جواب مثبت است باید توضیح دهند که در حال حاضر این ملک در چه وضعیتی است و آیا خودشان در آن زندگی می‌کنند یا در دست مستأجر است.
خاندوزی: در دولت یازدهم و همچنین ابتدای دولت دوازدهم که آقای آخوندی وزیر بود، شاهد عقب گرد سیاستی در بخش مسکن هستیم، شاید حتی درجا زدن هم عبارت مناسبی نباشد؛ اما الان خیلی امیدوارم که در این دوره فعلی بخشی از عقب ماندگی‌ها جبران شود تمهیداتی اندیشیده ایم که اگر این خود اظهاری درست انجام نشود، برای مالک واحدهای خالی تبعات قضائی داشته باشد. این مدل طراحی و اجرا شد و تا هفته آینده یک خروجی ابتدایی از تعداد خانه‌های خالی اعلام می‌کنیم. همین امروز اطلاعات سازمان امور مالیاتی را گرفتیم. همه اطلاعاتی که برای این سامانه لازم بود: اطلاعات موجود در قبوض آب و برق، اطلاعات مالکیت و …بهمن ماه سال قبل، نرم افزار سامانه املاک و اسکان آماده بود؛ اما از بهمن ۹۸ تا به امروز درگیر این هستیم که اطلاعات را در آن وارد کنیم. اگر فکر کنیم سامانه املاک و اسکان همه مشکلات بخش مسکن را حل می‌کند، اشتباه محض است؛ بلکه فقط یکی از ابزارهای ما برای ساماندهی به بازار مسکن است.
چرا سرعت سیاست گذاری ها و تصمیم گیری ها در بخش مسکن اینقدر پایین است؟
اصلانی: ما بحران نیروی انسانی متخصص در بخش اقتصاد مسکن داریم. دانشگاه‌های ما چنین نیروهایی پرورش نداده اند. وزارت راه و شهرسازی ۱۰ سال قبل که وزارت مسکن بود سیلابس های رشته اقتصاد مسکن را تهیه و با وزارت علوم تفاهم کرد که در حوزه اقتصاد مسکن، دانشجوی ارشد و دکتری بگیرد. شورای عالی گسترش هم به دانشگاه تهران ابلاغ کرد ولی اتفاقی نیفتاد. ده‌ها بار پیگیری کردیم.
اقدامی که در بازار مسکن برای مردم محسوس است عرضه است؛ این اقداماتی که اشاره می‌کنید هیچ مابه ازای بیرونی برای مردم نداشته است؛ مردم فقط رشد لجام گسیخته قیمت را دیده اند.
اصلانی: از وزارت مسکن اندازه خودش باید توقع داشت. مسکن بزرگترین کالای مصرفی خانوار است. در شرایطی که درآمد خانوار چنین وضعیتی دارد، ما می‌خواهیم خانوار را صاحب مسکن هم بکنیم. اما بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات ندارند. از همین رو طرح اقدام ملی مسکن را شروع کردیم. رابطه بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد بسیار گسترده است، بنابراین این طرح می‌تواند ابزاری برای برای خروج اقتصاد از رکود باشد. البته وزارت مسکن فقط زمین در اختیار دارد. قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن نیز ظرفیت‌هایی داده که غلط است و باید اصلاح می‌شد. ۳ سال اصلاح آئین نامه قانون ساماندهی در کمیسیون‌های دولت می‌چرخید. چهارشنبه دو هفته قبل ما در کمیسیون اقتصادی دولت این اصلاحیه را بالاخره مصوب کردیم. همچنین دنبال آن هستیم تا اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در بورس راه اندازی کنیم. دستورالعمل‌های این ابزار تهیه شده و بورس کالا آن را راه اندازی می‌کند.
اصلانی: از وزارت مسکن اندازه خودش باید توقع داشت. مسکن بزرگترین کالای مصرفی خانوار است. در شرایطی که درآمد خانوار چنین وضعیتی دارد، ما می‌خواهیم خانوار را صاحب مسکن هم بکنیم برای تسریع در روند اجرای برنامه اقدام ملی مسکن، چه اقداماتی انجام داده اید؟
اصلانی: طبق ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، دستگاه‌های دولتی که زمین مازاد دارند باید به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند. اخیراً توانستیم سه هکتار زمین بگیریم. منابع طبیعی هم باید زمین به ما بدهد. ۲۵۰ هکتار زمین شناسایی کردیم که هنوز نتوانسته ایم بگیریم.
مشکل عدم اجرای قانون صندوق زمین و ساختمان چه بود؟
اصلانی: اجرای این قانون در دولت یازدهم کلید خورد و حتی ۱۱ صندوق هم ایجاد شد ولی ابتر ماند. این مربوط به قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن بود که در زمان وزارت مسکن آقای سعیدی کیا به تصویب رسید اما مشکل این بود که یک پارادوکسی بین آئین نامه اجرایی این قانون و دستورالعملی که سازمان بورس برای راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان نوشته بود، وجود داشت. این تناقض آئین نامه‌ای، اجازه نمی‌داد دانه درشت‌های صاحب زمین که سازمان ملی مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید هستند، بتوانند از زمین‌هایشان در قالب صندوق زمین و ساختمان استفاده و عرضه مسکن را زیاد کنند. پارادوکس این بود که گفته بود برای اینکه صندوق تشکیل شود، زمین باید به مالکیت صندوق درآید؛ در حالی که چنین اجازه‌ای را قانونگذار به دستگاه‌های دولتی نداده بود.
اصلانی: بعد از سه سال تلاش اصلاح قانون صندوق زمین و ساختمان انجام شد و اخیراً نامه‌ای به سازمان ملی مسکن زدم که حالا که قانون دارد نهایی می‌شود شما هم برنامه‌هایتان برای ایجاد صندوق زمین و ساختمان را اعلام کنید اما بعد از سه سال تلاش اصلاح قانون صندوق زمین و ساختمان انجام شد و اخیراً نامه‌ای به سازمان ملی مسکن زدم که حالا که قانون دارد نهایی می‌شود شما هم برنامه‌هایتان برای ایجاد صندوق زمین و ساختمان را اعلام کنید.موضوع دیگری که داریم به جد پیگیری می‌کنیم، اوراق خرید دین است. یک بخش مهم در افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح ساخت است؛ انبوه سازان برای دریافت وام ساخت مسکن به بانک مراجعه می‌کنند از سوی دیگر، خریدار هم به بانک مراجعه می‌کند؛ چون هیچ راه دیگری وجود ندارد یا باید به بانک مراجعه کرد یا خودت پول داشته باشی.
اما با ابزاری که طراحی کرده ایم، سازنده را به ظرفیت‌های بازار سرمایه ارجاع می‌دهیم تا مصالحش را خرید قسطی کند و دیگر برای سرمایه در گردش ساخت، نیازمند تسهیلات بانکی نباشد.
یکی از دغذغه های اصلی مردم، بازار اجاره است؛ دولت اخیراً برای افزایش نرخ اجاره سقف تعیین کرد؛ برنامه اجاره داری حرفه ای به کجا رسید؟
اصلانی: اجاره داری حرفه ای یکی از نهادهایی است که در کشور مغفول مانده است. اخیراً مدلی پیدا کردیم که بتوانیم با استفاده از ظرفیت‌هایی که داریم، بخش خصوصی را برای ورود به این حوزه ترغیب کنیم. غیر از ماه‌های اخیر که اجاره مسکن افزایش داشته، اما به طور کلی بازدهی اجاره داری در کشور ما بالا نیست. تا قبل از این، بازدهی اجاره در ایران در قیاس با سایر بازارها عدد قابل ملاحظه‌ای نبوده است. تنها راهش این است که با تشویق دولت، نهاد اجاره داری حرفه‌ای درست شود.
در اصلاحیه آئین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، ماده‌ای به آن اضافه کردیم که به کلیه سازمان ونهادهای عمومی غیردولتی متولی گروه‌های کم درآمد جامعه از جمله بهزیستی، شهرداری‌ها، بنیاد مسکن، خیرین و واقفین مسکن ساز، صندوق‌های بازنشستگی کشوری و لشکری، سایر صندوق‌های مالی و اعتباری و شرکت‌های دارای مجوز از مراجع ذی صلاح، سرمایه گذاران حقیقی و حقوقی بخش تعاونی، زمین در قالب اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌کنیم تا مسکن اجاره‌ای ۹۹ ساله احداث کنند.
خاندوزی: لازم است در مجلس یازدهم شاخصهای دقیقی برای حل مشکلات اصلی هر وزارتخانه داشته باشیم و اگر وزیر نتوانست آن شاخصهای عملکردی را تحقق بخشد یا آلوده به فساد بود، بدون اغماض از طرف مجلس مورد استیضاح قرار گیرد. در این صورت است که ریل اداره کشور اصلاح خواهد شد تضمینی وجود ندارد این برنامه‌ها تداوم پیدا کند.
اصلانی: خیر؛ ادامه می‌یابد؛ چون اجرای آنها شروع شده است. ما زمان آقای آخوندی برای تأمین مسکن کم درآمدها دو برنامه داشتیم یکی مسکن اجتماعی و دیگری مسکن حمایتی؛ اگر اجرا می‌شد خیلی از مسائلی که امروز با آن درگیر هستیم، دیگر نبود. چون دولت منابع یارانه ای نداشت، اجرا نشد. همین امسال هم حتی در قانون بودجه، سهمی برای بخش مسکن دیده نشده است.
از طرف دیگر بانک هم پول ندارد یارانه و وام بدهد. می‌گوید به من یارانه ام را بدهید تا تسهیلات ارزان قیمت بدهم.
خاندوزی: مگر بانک تخصصی مسکن در اختیار وزیر راه و شهرسازی نیست؟
اصلانی: این بانک توسعه‌ای نیست. به بانک مسکن تکلیف می‌شود ۴۰ هزار فقره وام ازدواج یا ۸۰ هزار فقره وام مسکن بازنشستگان پرداخت کن. بانک مسکن یک بنگاه تجاری است. ما در دولت یازدهم تلاش کردیم که بانک مسکن، بانک توسعه‌ای شود. الان هم هدفمان این است.
بانک مسکن از خودش نمی‌تواند تسهیلات ارزان قیمت بدهد.
خاندوزی: باید این واقعیت را پذیرفت که در «استمرار» ناکارآمدی دولت، مجلس شریک است. متأسفانه رابطه آقای آخوندی با رئیس جمهور به نوعی نبود که آقای رئیس جمهور با شاخص عدم صلاحیت، ایشان را عزل کند و مجلس هم آنقدر در برکناری ایشان کوتاهی کرد که سرآخر آقای دکتر آخوندی با طلبکاری استعفا داد حال آنکه باید مسئولیت سال‌ها کوتاهی در سیاستهای بخش مسکن را می‌پذیرفت خاندوزی: شما چند بار از بانک مرکزی خواستید تا اوراق بانک مسکن را بپذیرد؟
اصلانی: خیلی.
خاندوزی: اگر بانک مرکزی قبول نمی‌کرد لایحه مربوطه را باید به هیئت وزیران یا مجلس می‌دادید
اصلانی: حتماً این کارها را می‌کنیم.
خاندوزی: وقتی در طول این سال‌ها حتی یک لایحه از سوی شما به مجلس ارسال نشده است، اجازه دهید این توجیهات شما را قبول نکنیم. وقتی وزیر پیشین شهرسازی هیچ گام بلندی در مسیر تکمیل اطلاعات بازار مسکن برنداشت، اجازه دهید کارشناسان و مردم بخش بزرگی از مشکلات مسکن را به انفعال سیاستگذاری وزارت راه نسبت دهند.
آقای دکتر، قبول دارید ضعف نظارت مجلس در شکل گیری، تداوم و تشدید نابسامانی مسکن مؤثر و مشهود بوده است؟ مجلس بارها وزیر وقت را استیضاح کرد اما هر بار با رأی اعتماد دوباره بر عملکرد وی مهر تأیید زد.
خاندوزی: بله باید این واقعیت را پذیرفت که در «استمرار» ناکارآمدی دولت، مجلس شریک است زیرا می‌تواند با تکیه بر ابزارهای سوال و استیضاح وزیر ناکارآمد را تغییر دهد. متأسفانه رابطه آقای آخوندی با رئیس جمهور به نوعی نبود که آقای رئیس جمهور باشاخص عدم صلاحیت، ایشان را عزل کند و مجلس هم آنقدر در برکناری ایشان کوتاهی کرد که سرآخر آقای دکتر آخوندی با طلبکاری استعفا داد حال آنکه باید مسئولیت سال‌ها کوتاهی در سیاستهای بخش مسکن را می‌پذیرفت.
در دوره‌های قبل، پشت پرده اکثر سوال‌ها و استیضاح‌ها، نه ناکارآمدی وزیر یا فساد وزیر بلکه عدم برآورد خواست نمایندگان توسط وزیر یا ملاحظات سیاسی بود و مجلس یازدهم باید مراقب عدم تکرار آن رویه‌ها باشد. به هر حال لازم است شاخصهای دقیقی برای حل مشکلات اصلی هر وزارتخانه داشته باشیم و اگر وزیر نتوانست آن شاخصهای عملکردی را تحقق بخشد یا آلوده به فساد بود، بدون اغماض از طرف مجلس مورد استیضاح قرار گیرد. در این صورت است که ریل اداره کشور اصلاح خواهد شد.
یکی از اقدامات وزیر سابق، مخالفت با بررسی طرح مالیات بر عایدی مسکن بود؛ بعد هم دولت اعلام کرد لایحه می‌دهد ولی سه سال گذشته و از لایحه خبری نیست؛ چرا تقاضای سرمایه ایِ مخرب با ابزارهای مالیاتی کنترل نمی‌شود؟
اصلانی: حرفتان درست است اما کامل نیست. من به عنوان کارشناس اقتصادی با طرحی که مجلس برای عایدی سرمایه تهیه کرده بود، مخالف بودم. طرح این بود که دولت فقط از بخش مسکن مالیات بر عایدی سرمایه بگیرد. این طرح اگر تصویب می‌شد، به بخش مسکن آسیب می‌زد؛ همانطور که اشاره کردید، تقاضای سرمایه‌ای تا حدی برای بخش مسکن لازم است چون اگر نباشد ساخت و ساز نمی‌شود. باید جلوی بیش از این مقدار، گرفته شود.
ما مخالفت کردیم و نظرمان این بود که مالیات بر عایدی سرمایه باید برای همه بازارهای دارایی از جمله مسکن دیده شود. ما از مالیات بر مجموع درآمد برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب بازار مسکن استقبال می‌کنیم. همین حالا هم در پیشنهادهایمان هست؛ ولی این موضوع دست وزارت راه و شهرسازی نیست.
خاندوزی: البته مالیات بر مجموع درآمد اثر تنظیمی ندارد.
اصلانی: دارد.
خاندوزی: چون صرفاً به مجموع درآمدهای فرد نگاه دارد فارغ از اینکه در چه بازاری درآمد داشته است. خاندوزی: در کمیسیون اقتصادی سه دسته اقدامات برای مسکن در دستور کار خواهد بود؛ اول تکمیل سریع بانک اطلاعات املاک و اسکان که طرحی در این زمینه آماده کرده‌ایم؛ و دوم، فعال کردن بانک‌ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن و مدل‌های جدید تأمین مالی این بخش و سوم بکاربستن اهرم مالیات بر سوداگری بازار مسکن یا مسکن خالی
شما هم معتقدید مالیات بر مجموع درآمد پیش نیاز مالیات بر عایدی سرمایه است؟
خاندوزی: بله لازم است؛ مالیات بر مجموع درامد باید وجود داشته باشد؛ در کنار اثر تنظیم گرانه که بخواهید بازار الف با ب متفاوت باشد، ناچار هستید ابزاری مثل مالیات بر عایدی در اختیار داشته باشید که در حال حاضر این ابزار را نداریم.
اصلانی: داریم؛ ابزار مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد. سامانه املاک و اسکان محقق شده و شناسایی خانه‌های خالی به سرعت اتفاق می‌افتد؛ اما احتیاج به زمان دارد.
خاندوزی: مشکلاتی که مسئولان وزارت راه و شهرسازی در پیاده سازی قانون مالیات بر خانه‌های خالی، وجود ناهماهنگی بین بخش‌های مختلف دولت، ناسازگاری بین دستگاه‌های اجرایی، مشکلات اخذ اطلاعات و …، همگی را قبول دارم، اما متأسفانه اتفاقی که نیفتاده این است که توجهی به فناوری نمی‌شود؛ اینکه بگوییم اطلاعات سازمان ثبت بعد از چند ماه دست ما می‌رسد یا اطلاعات شهرداری‌ها در خصوص پروانه‌های ساختمانی، همچنان دستی است، پذیرفتنی نیست.تصویری که خانم اصلانی ارائه می‌دهد تصویری از واقع امر است اما اگر بخواهیم واقع فاسد را به واقع سالم تغییر دهیم، باید ابزارهای خود را قوی کنیم. در ادبیات فناوری‌های نرم می‌گویند شما می‌توانید با تغییر گلوگاه‌ها، برای فعال اقتصادی انگیزه ایجاد کنید و سپس هر چه بخواهیم مشارکت یا اظهار کند، از آن طریق صورت بگیرد.
شما قانون مالیات بر خانه‌های خالی دارید اصلاً بدترین همکاری را هم با سازمان ثبت تصور کنید، اما اگر به عنوان مثال در سامانه املاک و اسکان، اعلام کنید که تمام کد پستی‌های شناسایی شده خانوارها از سوی وزارت راه و شهرسازی – که البته این اتفاق، مصوبه مجلس می‌خواهد – مشمول مالیات بر خانه‌های خالی در زمان نقل و انتقال می‌شود، همه مردم بلافاصله خوداظهاری می‌کنند.
همچنین با یکی از مدیران سازمان فناوری اطلاعات ایران صحبت می‌کردم می‌گفت به راحتی از طریق رصد موبایل‌ها می‌شود با دقت نزدیک به ۹۰ درصد، بگوییم سکونتگاه افراد کجاست؛ ما از این ظرفیت‌ها استفاده نمی‌کنیم و در مقابل می‌گوئیم سازمان ثبت اطلاعات را نمی‌دهد یا سازمان مالیاتی، اطلاعات را دیر داده است! آیا ما باید امروز اینگونه سیاستگذاری کنیم؟
اصلانی: ما از مالیات بر مجموع درآمد برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب بازار مسکن استقبال می‌کنیم. همین حالا هم در پیشنهادهایمان هست؛ ولی این موضوع دست وزارت راه و شهرسازی نیست اصلانی: الان از همه ظرفیت‌ها استفاده شده است.
خاندوزی: الان من قصد عیب جویی و مقصریابی در این گفتگو را ندارم. بلکه رو به آینده صحبت می‌کنم تا از این ظرفیت تخصصی و کارشناسی و فناوری‌های جدید استفاده بشود. امیدواریم همین سرعت تحولاتی که در سال ۹۸ با چند اتفاق خوب در حوزه مسکن و شهرسازی شروع شد، ادامه یابد و اگر برنامه‌ای روی لوکومتیو حوزه تولید و عرضه مسکن، شهرسازی و شهرهای جدید و حوزه قابل الحاق به شهرها و حوزه مقاوم سازی و سیاست‌هایی از این دست وجود داشته باشد، گمان می‌کنیم خیلی سریع می‌توانیم این شرایط سخت را به سود بهبود موتور رشد اقتصاد، تغییر دهیم.
اقای دکتر مجلس یازدهم برای سامان بخشی به بازار مسکن برنامه‌ای دارد؟
خاندوزی: واقعیت آن است که بخشی از اقدامات مجلس در بخش مسکن را به طور سنتی کمیسیون عمران کلید می زده است و بنده اطلاعی در خصوص آن کمیسیون ندارم اما در کمیسیون اقتصادی احتمالاً سه دسته اقدامات در دستور کار خواهد بود: اولاً تکمیل سریع بانک اطلاعات املاک و اسکان که بنده به همراه جمعی از نمایندگان طرحی را برای خاتمه دادن به این کوتاهی تاریخی آماده کرده ایم، ثانیاً فعال کردن بانک‌ها در حوزه تسهیلات ساخت مسکن و مدل‌های جدید تأمین مالی مسکن و ثالثاً به کاربستن اهرم مالیات بر سوداگری بازار مسکن یا مسکن خالی. واقعاً برای کشور ما موجب سرشکستگی است که بعد از یک قرن قانونگذاری، مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک قانون پایه و مؤثر در اکثر کشورها، هنوز در ایران وجود ندارد و چوب آن را مصرف کنندگان واقعی مسکن و سایر دارایی‌ها می‌خورند اما شبکه بزرگ رانتخواران، پشیزی به دولت مالیات نمی‌دهند! صاحبنظران اینقدر حول این موضوع گفته اند و نوشته اند و پیشنهاد داده اند که از عدم اقدام دولت و مجلس، دچار نوعی یاس کارشناسی شده اند.
